Definicje,  Postępowanie cywilne,  Postępowanie sądowe

WOLNOĆ TOMKU W SWOIM DOMKU, czyli jak radzić sobie z sąsiedzkimi immisjami

Warto wiedzieć, że prawo własności nie ma absolutnego i nieograniczonego charakteru. Jest ono bowiem ograniczone zasadami współżycia społecznego, a ponadto właściciel nieruchomości musi korzystać z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. W sytuacji odmiennej, kiedy właściciel wykracza poza te granice, łamiąc powyższe zasady naraża się na ponoszenie odpowiedzialności z tytułu tzw. immisji. Czym są immisje, jakie roszczenia przysługują wobec właściciela nieruchomości oraz w jaki sposób bronić się przed „butnym sąsiadem” – o tym wszystkim w dzisiejszym artykule.

Czym są immisje?

Kodeks cywilny nie definiuje wprost pojęcia immisji. Przepis art. 144 k.c. stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wynika stąd, że przez immisje należy rozumieć wszystkie działania właściciela nieruchomości – niezależnie od ich charakteru – które są odczuwalne na nieruchomościach sąsiednich. Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z nieruchomością, której dotyczą immisje, ale również te nieruchomości, na które rozciąga się szkodliwe działanie. Ponadto immisje rozciągają się na różnego rodzaju nieruchomości tj. grunty, budynki, lokale, mieszkania. Immisją dotyczącą gruntów będzie np. wypuszczanie ścieków na działkę sąsiada, natomiast w przypadku mieszkania może być to ponadprzeciętny hałassąsiadującej drukarni, który utrudnia normalne funkcjonowania i zamieszkiwanie.

Oceniając, czy mamy w ogóle do czynienia z immisjami należy brać pod uwagę po pierwsze społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, a po drugie stosunki miejscowe. Nie każde działania właściciela będzie uznawane za immisje. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69 przeznaczenie nieruchomości wynika z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy oraz innych aktów prawnych (np. aktów określających wymagania techniczne, jakim muszą odpowiadać konkretne urządzenia czy instalacje). Stosunki miejscowe muszą być oceniane w sposób kompleksowy, przy uwzględnieniu szeregu czynników, takich jak czas immisji, miejsce, położenie innych nieruchomości, intensywność immisji oraz pory, w jakich występują.

Rodzaje immisji

Ze względu na sposób oddziaływania na nieruchomość sąsiednią immisje dzielą się na:

  1. Immisje pośrednie – mają charakter niezamierzony, stanowią uboczny skutek normalnego korzystania z nieruchomości, np. zatruwanie powietrza dymem, zapachem, przenikanie kurzu, wilgoci, pyłów, pary, wyziewów, wody czy ścieków, zasłanianie widoku, ograniczanie dostępu światła słonecznego, wywoływanie nadmiernego hałasu, drgań lub wstrząsów
  2. Immisje bezpośrednie – są bezwzględnie zakazane, stanowią celowe i zamierzone negatywne oddziaływanie na inne nieruchomości sąsiedzkie, np. świadome kierowanie wód opadowych, szamba lub śmieci.

W doktrynie wyróżnia się również:

  1. Immisje pozytywne – to przenikanie pewnych substancji (np. dymu, wody, ciepła, zapachów) na cudzą nieruchomość
  2. Immisje negatywne – to takie oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, które uniemożliwia normalne przenikanie na jej teren takich czynników jak np. światło słoneczne, powietrze, widok, woda. Immisje negatywne często związane są z zaniechaniem przez właściciela określonych działań mających na celu przeszkodzenie jakiemuś oddziaływaniu na nieruchomość sąsiednią (przykładem może być nieusunięcie nadmiernie rozrośniętych gałęzi drzew, powodujących zacienienie gruntu sąsiada)

Warto zwrócić uwagę na podział immisji na:

  1. Immisje materialne – są to zakłócenia polegające na przenikaniu z sąsiedniej nieruchomości cząstek materii albo sił w postaci np. zanieczyszczeń, pyłów, fal elektromagnetycznych, zapachów czy hałasów.
  2. Immisje niematerialne – charakteryzują się ujemnym oddziaływaniem na psychikę właściciela nieruchomości poprzez wywoływanie obawy, stresu, poczucia zagrożenia, obrzydzenia, wstydu, zgorszenia, przygnębienia czy też obrazy uczuć moralnych, religijnych lub estetycznych. Są to m. in. sąsiedztwo agencji towarzyskiej, szpitala psychiatrycznego, składu materiałów łatwopalnych.

Roszczenia Poszkodowanego

Warto wiedzieć, że zarzut immisji może zostać skierowany nie tylko do właściciela nieruchomości, ale także do osoby bądź przedsiębiorcy, który włada nieruchomością na podstawie innego tytułu, np. dzierżawy lub najmu.

Poszkodowanym z tytułu immisji przysługują następujące roszczenia:

  • negatoryjne (actio negatoria – art. 222 k.c.) w postaci:

– przywrócenia stanu zgodnego z prawem (tj. np. odpowiadającego warunkom opisanym w warunkach zabudowy)

– zaniechania dalszych naruszeń

a ponadto:

  • odszkodowawcze oparte na przepisach dotyczących czynów niedozwolonych na zasadach ogólnych, tj. art. 415 i nast. k.c.
  • posesoryjne – art. 344 k.c.
  • o ochronę dóbr osobistych – 23 i 24 k.c.

(kliknij i zobacz artykuł dotyczący ochrony dóbr osobistych): http://odszkodowaniaoc.rzeszow.pl/postepowanie-sadowe/naruszenie-dobr-osobistych-a-wyplata-odszkodowania-i-zadoscuczynienia/

  • o zapobieżenie szkodzie – 439 k.c.
  • cywilnoprawne wynikające z ustawy, Prawo ochrony środowiska;
  • o wstrzymanie budowy – 347 k.c.
  • roszczenia znajdujące zastosowanie w przypadku immisji pochodzących z lokali mieszkalnych – 16 ustawy o własności lokali i art. 13 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

W naszych rozważaniach skupimy się na roszczeniu negatoryjnym oraz roszczeniu odszkodowawczym.

Treścią roszczenia negatoryjnego jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Zasadność tego roszczenia wyznacza przekroczenie „przeciętnej miary” oraz obiektywność immisji. Same subiektywne odczucia sąsiadów nie są wystarczające do uznania przez sąd roszczenia. Uznanie przez sąd powództwa oznacza nie tylko obowiązek przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania dalszych naruszeń przez właściciela nieruchomości, ale również obciążenie go kosztami procesu w postaci: opłaty od pozwu, wynagrodzenia biegłych specjalistów określających poziom immisji i ich szkodliwość oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika powoda. Ważne znaczenie ma wyrok Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83, w którym to SN stwierdził, iż roszczenie negatoryjne ma zastosowanie nie tylko do immisji już istniejących, lecz także do zaniechania przygotowań do działań, które mogłyby spowodować szkodliwe immisje. Istotne jest to, iż na podstawie art. 233 § 1 k.c., roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu, jeżeli dotyczy nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę, że roszczenie negatoryjne nie obejmuje żadnej postaci odszkodowania, w tym odszkodowania pieniężnego. W sytuacji, kiedy roszczenie negatoryjne okaże się być niewystarczające to poszkodowani sąsiedzi mogą dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. Aprobatę dla takiego stanowiska wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 1976 r.,  III CRN 367/75, wskazując wprost, że art. 144 k.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i nast.). Nie ma natomiast przeszkód co do jednoczesnego dochodzenia roszczenia negatoryjnego i odszkodowania na zasadach ogólnych.

W przypadku dochodzenia odszkodowania muszą zostać spełnione przesłanki odpowiedzialności deliktowej, tj. szkoda sąsiada została wywołana bezprawnym działaniem sprawcy immisji, a pomiędzy szkodą i działaniem sprawcy immisji istnieje związek przyczynowo-skutkowy. W takiej sytuacji szkodą jest nie tylko rzeczywiście poniesiona strata, np. poniesiony koszt oczyszczania gruntu, ale również spadek wartości nieruchomości, np. w wyniku wzniesienia w jej sąsiedztwie urządzeń lub budowli powodujących uciążliwe oddziaływania.

Podsumowanie

Uciążliwości generowane przez zabudowania i nieruchomości sąsiednie mogą być rozmaitej natury. Co ważne, zgodność zachowania z decyzjami administracyjnymi nie przesądza automatycznie o wyłączeniu bezprawności, jeżeli dojdzie do przekroczenia przeciętnej miary immisji. To znaczy, iż nawet jeżeli inwestor będzie posiadał wszelkie wymagane prawem pozwolenia, ale nadal będzie dokonywał immisji, to stanie się odpowiedzialny za szkody, które swoim działaniem powoduje. Zagadnienie to ma doniosłe znaczenie praktyczne, bowiem sytuacje, w których z immisjami związana jest szkoda, nie należą wcale do rzadkości. W takich przypadkach nie jest wystarczające samo zaniechanie immisji, lecz konieczne jest zrekompensowanie właścicielowi uszczerbku, który w związku z nimi poniósł.

Adwokat Iwona Wachel Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Rzeszowskiego w Rzeszowie. Jako adwokat w ramach swojej praktyki zajmuje się m.in. prawem cywilnym oraz prawem karnym z uwzględnieniem etapów obejmujących postępowanie przygotowawcze, proces sądowy, postępowanie wykonawcze. Specjalizuje się w sprawach odszkodowawczych z uwzględnieniem wypadków komunikacyjnych, wypadków przy pracy, wypadków w rolnictwie, wypadków za granicą, błędów medycznych oraz naruszenia dóbr osobistych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *